政策越来越密，但效果越来越弱

(资料图片仅供参考)

房价上涨城市的数量仍在减少。

7月15日上午，国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，6月份房价环比上涨的城市明显减少，其中新房、二手房价格环比上涨城市分别为31个和7个，比5月份分别减少15个和8个。

这怎么还越来越多了呢？要知道上半年全国超百地市出台房地产政策超300条。从上半年各地出台的楼市政策来看，加大公积金购房支持力度最为普遍，主要措施包括优化提取条件、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款的额度。

同时，也有少量城市放开“四限”，即限购、限贷、限售、限价政策。如近日扬州市住建局与多部门会商，明确自7月1日起，正式实施《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到，在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。

此外，今年上半年房贷利率持续下调，为购房者资金“减负”。据中指研究院统计数据，今年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下；随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。

但仍然止不住整体跌势，所以这并不是简单的需求端受损问题，而是出现了根本性楼市困境，供给端过剩、需求端大幅下滑、老龄化和出生人口锐减等问题一同出现，可以说来到了中外有史以来最难楼市副本。

有网友戏称出台了除了降价以外的一切支持。社长说实话降价已经大范围出现了，有些地区有些板块甚至超50%降幅，但市场出现的不是过热而是继续冰封。

社长懂大家想要的是降低买房成本降低买房门槛。所以这不就来了吗？7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这里面最让大家关注一是降低房贷利率，二是认房不认贷。尤其是前者明确敦促银行降低存量房贷利率，也就是房贷利率存在普降可能，但究竟能打几折什么时候到位我们后面再说。

“认房不认贷”是面对所有“二贷”购买者，尤其是卖出老家房产来大城市的新移民，这里面既有刚需、也有改善。这个涉及人数最多力度也最大，社长并不认为可以直接在一线铺开，或许会在新一线先行试点。

“特大城市”郑州率先憋不住了，8月3日郑州发布“楼市新政15条，”直接叫停原有改善住房限售，免除增值税、落实认房不认贷、多子女家庭货币补贴等等，可以说相当有诚意了。但除了一些中介兴奋转发之外，吃瓜群众默默点赞的同时转手挂牌卖房。

“郑15条”确实很好对市场产生了明显影响，郑州二手房市场挂牌量立竿见影的有所增加，业主降价出货心态明显。8月3日-8月4日，共有756套房源降价出售，而涨价出售的房源仅68套。

南京也紧随其后开始“放大招，8月4日晚间，发布“宁8条新政”。”从落户到税费减免再到楼市，一箩筐的政策。内容很多这里就不逐条讲了，倒是有一条挺有意思的，6、降容积率、降库存，优化差异化供地。

以外围降容积率的方式，减少房子数量。举个例子，原来容积率4，一块地要盖2000套房，现在容积率降到2,房子也减少到1000套；潜在库存一下子少一半吧。简单说就是减少一梯四户的现象，提高大家居住舒适度。

但南京楼市目前仍没有什么回暖消息，其实问题跟郑州楼市是一样的。他们这样的弱二线城市本身虹吸效应不明显租售比不好看，需求很难刺激出来，而在供给上又大干快上这样能不低迷才怪。比如不过据贝壳研究院郑州分院数据，截至2023年6月份，郑州新房库存为1637万平方米，半年均去化周期为17个月，而上海整体去化周期不足7个月。去化这么困难，开发商还敢拿地吗？是不是会更谨慎。

任首席曾说楼市长期看人口，郑州南京整体都是人口净流入城市，怕什么呢？但你要知道楼市的底是由刚需那批人撑起来的，而刚需哪里来？无非是跟着产业来。一个城市首先要有创造大量就业的相对高薪一点的产业支撑，绝非什么金融支持、户籍零门槛。上海房价高吗？当然高你可以说是无数外省家庭用六个钱包撑起来的，但归根结底还是领跑全国的相对高收入，先有鸡才会有蛋，不是筑巢引凤就行了。

要深刻理解楼市基本面变化

这次的最高会议上一句“房住不炒”都没有提，上面还说“供需关系已经发生了重大改变”于是就有人说看来彻底翻篇了，还是要接着奏乐接着舞。

你要是只愿意相信这个那社长也不劝你，你要是还想看看真实情况，就听社长给你分析分析。

房住不炒不提不代表没有，在过去两年的会议里涉及房地产的时候，有时候也没提，但并不能说明什么，只能说强调的重点有所不同。

其次“供需关系发生了重大改变”，虽然最高会议里没有细说，但是住建部的领导可是细说了，究竟是怎么个变化。一般认为，在户均拥有住房超过1.2套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产事实上已经告别了绝对的短缺，在这些颠覆性的变化下，房地产的内核也在悄然改变。

前段时间，住建部部长倪虹所写的《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》的文章中提到，中国的“住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。”

这说的还不够清楚吗？一是结构性供给不足，二是要提质量，这显然不是过去“水漫金山”能做到的。就算是上面要尽可能刺激地产，但是没那么多人入市，只会事倍功半空置率飙升这是非常不划算的。所以这一系列动作也只是希望楼市苟住别继续恶化。

趋势已经开始明朗

政策当然还是有用的，上海人已经闻出来了一些味道。据中原地产数据显示，7月上海二手房新增挂牌量从原先的1.3万套下降到1万套左右。据上海链家研究院的监控数据显示， 7月最后一周，带看量和成交量出现比较明显的增长，周成交套数环比增长近20%。

对于上海来讲，住建部前两天指明的三个方向（1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房换购税费减免；3、“认房认贷”改为“认房不认贷”。）不管是哪个能落地，支棱很长一段时间大概是没问题的。

最近这一段时间关于上海楼市的悲观消息可不少，比如二手房挂牌激增，学区房暴跌，豪宅暴跌等等。社长想说市场短期的供需变化是可以很离谱的，但是长期用真金白银押注上海市场的地产商们可不这么看。

上海二批次第二轮土拍反映出了上海楼市最明显的特征“分化”，对于核心区域地块，桃浦、川沙的地块仍然炙手可热，平均14-15家房企竞争一块土地，触顶摇号竞得。外围区域土地没人要，比如奉贤区域，仅一家房企报名，托底成交。

目前上海楼市的核心问题在于冷热不均，核心区域存在局部过热的情况，倒挂盘，积分盘仍然是调控的难点，同时，外围区域的刚需盘面临长期低迷的态势。所以上海应该推行的是“有保有压”的精准调控政策，而非市场传言的一味放松的基调。

所以社长大胆猜测，一线城市的调控仍然是精准到区域，有步骤的放松。我并不担心一线只是担心如果一线尺度过大，二三线城市可能要好几年缓不过来，这点也是主管部门的领导说过的。

那么除了一线，绝大部分普通人关系密切的“降低存量房贷利率”什么时候能落地啊。

从历史来看最具有参考意义的是2008年，在15年前，我国曾经历过一轮存量房贷利率优惠的先例，当时从央行发文到各家银行方案全面落地大概用了四个月时间。

那一年房地产市场也剧烈调整。有数据显示，2008年5月，深圳房价比上年最高点时下降了36%。前三个季度，深圳、北京、武汉等地房产成交量下跌50%。与房地产相关的产业链也受到极大冲击，10月份，钢材、水泥的价格已经从最高点下降了40%多。

《通知》中要求，各银行“在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定”。由于政策并没有一刀切，而是让银行自己定。因此，各银行在《通知》出台后多在观望，看同行怎么制定。利率降到七折，各银行的利息收益压力会很大，而不降又面临市场竞争和舆论影响。所以，一段时间内各行的解释都很模糊。

有些脑子死的银行此外，一些银行通过设立附加条件或捆绑搭售金融产品，抬升了客户在办理存量房贷优惠时的门槛。一时之间投诉声骂声四起。

但有些银行就反应过来了，加大对个人住房信贷需求支持力度，年末个人住房贷款总额增长46%，当年全国房价涨幅24%。你看降低利息银行不一定吃亏，反而可以以价换量再刺激一把。

但历史真的会重复吗？社长认为并不会。当年还处于住房短缺的时代， 2008年底，我国个人住房贷款余额规模为2.98万亿元，不足现有规模（2022年末为38.8万亿元）的十分之一。2022年个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重由2008年的9.82%上升至18.13%。这么高的基数和杠杆还指望翻倍，我只能说异想天开。

关于大家都关心的城中村改造社长再啰嗦几句。

很多媒体和中介都喜欢将“城改”称之为“棚改2.0”，一厢情愿往2015年那波行情上靠。当年棚改威力巨大的原因是央行提供PSL抵押补充贷款，全国大部分地区都拿到了这是不同点之一，其次是棚改跟城中村改造有很大不同，主要集中在城郊甚至乡镇地区土地便宜开发成本低，开发商的收益是高度确定的上规模就完事了。

而城中村改造多数都在城市里比较中心化的位置，以前经常有朋友在外滩跟我说，你看旁边就是摩天大楼但这里却是城中村贫富差距真大啊。我每次都不好意思的笑了，你笑人家城中村贫，但你的收入买人家一个厕所都够呛。城中村在我们这还真不是贫富问题，而是拆不动太贵了，而且产权复杂收益不高，开发商傻吗拆这里。

理解这点我们就能知道城中村改造周期长、体量大，涉及的流程多，更需要大规模、低成本、长周期的资金注入，这点跟“高周转”完全是背离的。

那么有没有可能会带来大幅度房价上涨呢？我们以某市为例，2017-2019年间，某市城中村改造用地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%。之后，这批城中村陆续被建成商品房，投放到市场。2016年，该市商品房投放面积不足2000万平方米，2017年就猛增至3500万平方米，之后三年商品房投放面积也都在3500万平方米左右。

天量的商品房供应，远远超过市场消化和人口净流入速度，导致该市空置积压越来越严重。2022年末，该市去化周期约40个月，空置率超过13%，全国排名第9。

为什么城中村改造商品房供应这么多，因为成本太高了，开发商只能在容积率上想办法，多建一些屏风楼，简直负改善了。

那么这次城中村改造在资金上有什么不同，还真大有不同。第一，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

第二，2021年，21个超大特大城市房地产开发投资额占全国比重为34%，住宅销售面积占比21.3%。当下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬动三四线新增地产需求。

第三，本次改造资金来源是政府资金与民间资本共振，之前棚改主要依赖政策性金融工具。

第四，住建部就曾明确指出，城中村改造，要同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题。

很多人对于城中村改造资金撬动效应给予厚望，我只能说想多了。首先城中村改造一直有规模基本也在万亿，其次非特大城市名单的也在“城改”今年已经完成60%的目标。来自国金证券研报数据也显示，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。在一线城市中，2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

现在各级财政这么紧张的情况下能拿出多少能融多少很难讲，所以不要以为进了特大城市名单就能大涨一波解套。

事实上中国房地产行业在黄金二十年之后，即将步入大分化时代而非停滞期，区域的分化、城市的分化、房企的分化将持续，机会很多，但远比以前难把握的多。

一些政策该来的都将到来，未来中国房地产将逐步制度化，以立法管理代替行政手段调控是大势所趋。比如试点取消预售，重新实行现房销售。预售制是房地产上升期的产物，是时候退出预售制了。又比如房地产税的立法、试点都是大势所趋。