房企1元面值保卫战 全球简讯

2023-06-07 18:17:08 来源:证券市场周刊

由于债务迟迟难以化解,一连串房企即将迎来面值退市时刻。退市后公司控制权是否变更,都不应该影响保交楼的推进。

杨现华/文

5月31日,曾经的千亿房企ST泰禾(000732)再次发布预警公告,因股价连续10余日低于1元,且预计20个交易日无法超过1元,公司存在退市的可能。截至5月31日,公司股价连续12个交易日跌停,股价仅剩0.47元/股,退市已经无法避免。


(资料图片仅供参考)

与ST泰禾“同病相怜”的还有多家房企,这些房企已经提前锁定面值退市。在此之前的5月10日,由于股票面值不足1元,曾经的千亿房企*ST蓝光(600466)已经收到了交易所的退市通知,成为首家面值退市房企。

这些锁定退市的“ST房企”已经开始引发部分房企的“跟风潮”,有的房企停牌自救,有的则在底部放量拉升,能否守住上市地位成了这些房企当下重要的任务。从止不住的股价看,退市渐行渐近。

年年底房企融资通道相继放开,进入年后销售也逐渐回暖,房地产行业渐渐走出低谷,龙头房企也渐次走上正轨,但部分爆雷民营房企并未走出泥潭,债务危机难以化解,销售不见回暖,新增融资也难觅踪影,退市成为压垮这些房企的最后一根稻草。

这些房企仍存在大量在建项目,退市后是否影响保交楼的推进也未可知。不仅如此,一连串的房企退市阴云笼罩下,是否又会上演如上一年债务危机那样的连锁反应呢?

房企面值退市成串

ST泰禾是在5月20日发布首次退市预警公告的,在此之前10天即5月10日,*ST蓝光已经发布终止上市公告了。

来自四川的*ST蓝光也曾一度风光,年公司的房地产销售额还超过千亿。年公司债务危机爆发,销售额腰斩至不足500亿元,年销售额更是仅剩下49.36亿元。

年,*ST蓝光的归母净利润尚在逾33亿元的历史高位,年已经亏损约250亿元,两年合计亏损近400亿元,将上市以来的盈利悉数亏光殆尽。年重组上市以来,*ST蓝光合计盈利也不过120亿元左右。

根据公告,截至5月15日,*ST蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额合计为425.56亿元。债务重组方案还未明朗,公司已经先行退市了。

在*ST蓝光后半个月即5月26日,ST美置(000667)也发布公告,公司股票已经连续20个交易日低于1元。公司股票和*ST蓝光类似,已经停牌等待强制退市的时间表。5月19日起,*ST中天(000540)也因连续20个交易日不足1元而收到交易所终止上市通知。

也正是在此前后,一批房企的股价开始连续跌停至1元以下,房企退市潮就在眼前,其中不乏和*ST蓝光一样曾经的千亿房企。早在年ST泰禾就宣称销售过了千亿,公司在年就爆出了债务危机,截至年年底,公司逾期债务为517.09亿元,其中仅利息就接近170亿元。时隔数年,ST泰禾仍未出台债务重组方案。

从5月8日起,ST泰禾的股价就已开始不足1元,5月16日开始连续跌停。即使后续股价连续涨停,也已经不可能在20个交易日内使股价超过1元,公司已经事实上处于退市准备中。

*ST嘉凯(000918)已经连续20个交易日股价低于1元,锁定一个退市名额,ST粤泰(600393)、ST阳光城(000671)和*ST宋都(600077)理论上也不能保住上市地位。

面对即将到来的退市潮,部分房企还是选择奋力一搏。有的房企选择停牌重组,有的则在二级市场毫无征兆放量拉涨。比如*ST泛海(000046),原本公司股价已经连续15个交易日低于1元,在不断涨停拉升后股价于5月11日收于元/股,之后再度走低跌破1元,5月底公司股价再度连续涨停拉升但股价仍不足1元,5月31日公司股价继续收于1元之下,已经连续14个交易日不足1元,退市警报再度拉响。

与之类似的是金科股份(000656),公司股价在低于1元之后,迅速放量拉升,但截至5月31日股价6个交易日未超过1元。在连续跌停后,*ST新联(000620)在5月19日跌破了1元面值,随后连续涨停,截至5月31日已经连续8个交易日涨停,股价已经成功来到1.44元,远离1元面值。

当然,这些股价上涨的房企都有一定的利好,*ST新联控股股东在5月25-29日迅速增持2229万股,占比超过1%;其计划增持1亿-2亿元,距离上限尚有足够大的空间。

金科股份和*ST泛海都发布了增持公告。金科股份表示,控股股东计划6个月内以不超过1.5元/股增持万元-1亿元;公司部分董监高和核心骨干计划增持500万-1000万元。

*ST泛海的控股股东已经在5月11-22日增持5275万股,占比达到1.02%;计划增持万-1亿元,截至5月22日已经增持了4631万元。两家公司都在公告中称增持是对公司前景的信心,但增持都是在股价1元左右时,护盘的动机也同样显露无疑。

受影响的房企不止上述几家。在面值退市影响下,已经有多家房企股价持续阴跌,1元附近的个股不在少数。年由于爆雷房企接连出现,市场一度风声鹤唳,稍有传闻股价便告崩盘。在一连串的房企退市面前,似曾相识的一幕再度袭来。

一方面是保交楼,一方面是债务危局。由于已经出现债务违约,即便房企主要融资通道已经悉数开闸,部分信用较差的房企尤其是民营房企并未获得多少实质的融资利好。在个体房企低迷销售和难以化解的债务面前,这些已经资不抵债或者负债率基本在90%以上的房企早已不堪重负。

危机难化解

在政治局会议明确指出要落实地方政府责任,稳定房地产市场,保交楼、稳民生后,“保交楼”不仅是企业责任,也是各地方政府的政治任务。已经退市或者即将退市的房企还有大量在建项目,在退市前,房企还是在积极保交楼。

以*ST蓝光为例,年公司销售面积只有74.73万平方米,竣工面积达到381.52万平方米。在债务出现的年,公司竣工面积为402.81万平方米,销售面积达到505.8万平方米。销售断崖式下跌,楼盘竣工面积还未受到明显影响。在未出险之前两年,*ST蓝光的竣工面积也不过500万平方米出头。

ST阳光城的竣工面积较高峰有明显下降,但年公司竣工约423.11万平方米,年也有约319万平方米。与之对应的是,年公司合约销售1838.1亿元,年377.29亿元的销售额还不到上一年的零头。

这些爆雷房企手中是没有资金了吗?是,也不是。年年底,*ST蓝光账面上的货币资金只有27.47亿元,只是公司逾期债务的零头而已。不过,*ST蓝光账面上还有437.98亿元的合同负债即预收购房款。由于房企接连出现债务危机,这些预收款严格受到监管,只能对接相应的楼盘项目,不能挪作他用。因此,房企只能“望钱兴叹”。

日前,因为无法支付一笔本息合计约亿美元的到期票据,合景泰富集团选择了公开违约。根据之前公告,由于未能按期偿还一笔本息合计为2.12亿元的贷款,由此触发311.63亿元贷款需要按要求偿还。

在违约公告中,合景泰富集团表示,根据地方政府规定,公司绝大部分现金均存入指定银行,并严格预售资金托管,以确保在建项目的竣工。虽预售资金监管已经放松,但对这些爆雷房企而言,实际执行的结果与优质房企大不相同。

新的销售已经跌入冰点,原有的销售受到严格监管,爆雷房企已经基本失去了自身造血能力。年年底政策放开房企融资,融资端“三支箭”开闸曾使房企股价大幅上涨,部分房企轻松翻倍。

这并没有使全部房企受益。融资端的利好并没有在爆雷房企得到完全体现。年,ST阳光城取得借款收到的现金只有7.97亿元,上一年则有377.2亿元。即使是年一季度也只有亿元,政策开闸基本没有对公司融资带来多少实质上的改善。年,*ST蓝光取得借款收到的现金147.55亿元,年断崖式下跌至5.04亿元。融资全面开闸后,年一季度公司这一金额为零元。

这并非个案,上述已经退市和退市边缘的房企大都基本如此。即使没有在退市边缘挣扎的房企,信用较弱的民营房企融资也是并没有明显好转。

以三支箭中的债券发行为例,根据中银证券(601696)统计,年前20周即截至5月21日,房企国内债券发行总规模为2153.9亿元,同比增加了3.9%。其中,央国企发行规模1981.1亿元同比增长了8.7%,占到了发行规模的91.98%;民营房企发债规模只有172.831.2%,占比只有8.02%。

截至5月21日,房企国内债券总偿还量2328亿元,同比上升21.1%,即净融资额为-174.1亿元。其中,央国企净融资额477.6亿元,民营房企净融资额-651.7亿元。享受到融资政策利好的基本上都是央国企,民营房企的融资寒意并未离去。

国信证券也指出,从融资端来看,年年末出台的各项利好政策已逐步传导至房企融资端,叠加销售回款回暖,房企整体到位资金同比有所改善,但多数融资集中在国央企和标杆类民企,资质较弱的民营房企受益有限,仍需警惕此类主体偶发的负面舆情对市场情绪造成扰动。

退市连锁反应

上市公司退市后,其股票虽不能说一文不值,但任何资产一旦失去了流动性,它的价值就会迅速退化,股票尤其如此。退市公司的股票如果确定无法重回资本市场,基本可以认为是一文不值了,这也是濒临退市公司股价仅剩几毛钱的主要原因。

因此,正常情况下,濒临退市公司的股票都会被投资者抛售,互相踩踏造成股价连续跌停。比如在年一季度,有着“聪明资金”之称的北上资金就大幅减持了金科股份和ST世茂(600823)。

年年末,体现北向资金全体股东的香港中央结算有限公司持有金科股份3.12亿股,到了年一季度末仅剩下9503万股。年年末,香港中央结算有限公司持有ST世茂2866万股,年一季度末减少至1357万股,不止腰斩。

无论是出于流动性或是资金安全考虑,减持濒临退市房企股是正常思维。可奇怪的是,在部分指数型基金持股不动时,有的基金还在增持,这是要豪赌濒临退市股可能有逆转的命运吗?

在年中报中,华商基金的名字还没有出现在ST阳光城的机构投资者名单中。年三季度末,华商基金以684万股现身ST阳光城主要机构投资者行列中,年年末该基金以2766万股成为持有ST阳光城最多的基金公司。年一季度末,华商基金进一步加仓至5823万股,持股数量翻了不止一倍。

华商基金持有ST阳光城的是华商远见价值和华商乐享互联灵活配置两款混合型基金,这两只基金有着同一个基金经理余懿。有意思的是,年9月,余懿成为华商乐享互联灵活配置的唯一基金经理,该基金在年四季度就以1762万股跻身ST阳光城前10股东行列。

年1月初,余懿又成为华商远见价值的唯一基金经理,一季度末,该基金就以1736万股成为ST阳光城的第10大股东。

与多数房企年出现债务危机不同,年ST阳光城就已经爆雷。之后公司股东从5万户迅速膨胀至一度逼近20万户。公司股价跌至如今面值退市边缘并不奇怪,奇怪的是,在跌跌不休的股价面前,公募基金的经理选择大手笔买入。ST阳光城退市后,股票将变成“废纸”,拿着并非属于自己钱豪赌的基金经理,到底为谁负责?

与二级市场上的投机行为相比,面值退市房企一旦退市后,由于质押等原因,部分房企控股股东可能失去对公司的控制权。退市后房企能否继续恢复正常经营信心、能否摆脱“甩手掌柜”心态、继续推进保交楼,或许更具有决定性因素。

已经退市的*ST蓝光在年年报中公告,由于控股股东蓝光投资控股集团有限公司(下称“蓝光集团”)质押股票已经违约,相关金融机构进行违约处置,截至年4月22日,蓝光集团持有*ST蓝光3.56亿股,占比为11.72%,除了质押,由于违约其持股已经处于冻结中,后续拍卖将可能导致*ST蓝光控股权的变更。年年末,蓝光集团持有*ST蓝光的比重还在50%以上,正是由于质押违约导致的被动减持,蓝光集团正一步步失去公司的控股权。

截至年年末,*ST蓝光尚有计容建筑面积达659万平方米的土地储备,年一季度末公司合同负债399.63亿元,基本是购房者预交的购房款,公司开发的项目近百个。

蓝光集团的股份绝大多数不但质押而且冻结,*ST蓝光退市后,这些基本上没有多少价值的股份随时可能易主。债权人基本以金融机构为主,不是企业的经营者,企业的经营者又失去了公司的控制权。

*ST蓝光并非独有现象,濒临面值退市的一众房企往往都有类似情况。截至年3月底,另一家曾经的千亿房企ST阳光城的实控人及其一致行动人合计质押占比达到77.69%,合计冻结的持股数量也基本如此。ST泰禾大股东所持股份基本上也都质押和冻结了。

债务违约后,股份高质押导致原大股东可能失去公司控制权,如何保证购房人的利益不受损害是不能不考虑的关键问题。

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